Покупка квартиры и чистота сделки

Приобретение квартиры имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру.

Поводом для такого спора могут быть: конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака; признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании); возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица; появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире; выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.



Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

1. Документы продавца: паспорт (гражданство РФ или иное); справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца .

2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя: свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ);

Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности; нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака (п. 3 ст. 35 СК РФ).

3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц: выписка из ЕГРП и справка о зарегистрированных в данной квартире лицах. Выписка из ЕГРП содержит сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом бесплатно в электронной форме.

Из выписки будет видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры. Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации, либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган. В этом случае при продаже квартиры в ЕГРП сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.