Капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме

Вопрос читателя: При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете возможно ли проведение капремонта частями, по мере накопления средств? Например произвести капремонт крыши, потом, через какое-то время, капремонт фасада и т.д.?

В редакцию поступают и другие вопросы о капитальном ремонте в многоквартирных домах. Этой статьей постараюсь ответить на большинство из них и осветить интересующую граждан тему: «Капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме».



За последнее время в законодательстве Российской Федерации появилось немало нововведений, касающихся проведения капитального ремонта и его финансирования. Капитальный ремонт общего имущества осуществляется в обязательном порядке во всех многоквартирных домах на территории Российской Федерации.

Вопрос: Какие работы входят в капремонт?

Согласно части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, полный перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, позволяет легко понять, на что могут рассчитывать жители дома, желающие, чтобы их многоквартирный дом действительно привели в порядок, а не ограничились косметической покраской стен в подъезде. Капитальный ремонт — это:

1.Ремонт внутридомовых инженерных систем: электричества, отопления, горячей и холодной воды, газа, водоотведения.
2.Ремонт или замена лифтов.
3.Ремонт крыши.
4.Ремонт подвалов (тех, что относятся к общему имуществу).
5.Ремонт фасада.
6.Ремонт фундамента.

Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства (ч.5 ст.166 ЖК РФ).

Вопрос: Можно ли не платить за капремонт?

Платить или не платить за капитальный ремонт — так вопрос уже не стоит. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч.1ст.169 ЖК РФ). Собственникам был предоставлен период времени для того, чтобы определиться со способом накопления средств на капитальный ремонт, после истечения указанного срока ежемесячная оплата взносов становится обязанностью собственников жилья. Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов.

Вопрос: Кто принимает решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме?

Решение о проведении капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если такое решение не принято и фонд капремонта формируется на счете регионального оператора, на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.

Вопрос: Возможно ли отказаться от сбора в фонд капитального ремонта жителям многоквартирного дома с непосредственным управлением?

Независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом, собственники обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в установленном размере или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере (ч.1 ст.169 ЖК РФ). Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. При этом собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка (ч.2 ст.169 ЖК РФ). Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом (ч.3 ст.169 ЖК РФ). Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (ч.5 (1) ст.170 ЖК РФ).

Вопрос: Что будет с деньгами, уплаченными собственниками в качестве взносов на капитальный ремонт, при продаже или покупке квартиры?

Согласно статье 36.1 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.

Вопрос: При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете возможно ли проведение капремонта частями, по мере накопления средств? Например, произвести капремонт крыши, потом, через какое-то время, капремонт фасада и т.д.?

Собственники помещений в многоквартирного дома, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, вправе принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой. Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Подробнее по данному и другим вопросам вы можете проконсультироваться в адвокатском кабинете Тертышной Анны Юрьевны по адресу: пр. Металлургов, д. 40 (ТЦ «Весна», 1-й этаж). Тел. 8-908-280-42-61. Эл. почта: anna_advokat@list.ru.