Ответственность продавца и покупателя за сохранность квартиры

Накануне передачи купленной квартиры сосед залил квартиру так, что жить в ней уже невозможно. А продавец требует, чтобы я передал ему деньги. Что делать?

Действительно, в жизни может возникнуть ситуация, когда вы, заключив договор купли-продажи, а возможно, уже и заплатив продавцу деньги, купили жилой дом, сдали договор на госрегистрацию перехода права собственности… А в это время дом случайно, скажем, из-за лесного пожара, сгорел. Или после госрегистрации договора купли-продажи квартира была залита соседом, в результате чего в жилом помещении необходимо произвести дорогостоящий ремонт.



В подобных случаях руководствуются общим правилом, установленным Гражданским кодексом РФ — риск случайных гибели или повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, за риски случайных гибели или повреждения недвижимости до момента передачи ее покупателю отвечает продавец.

Но общее правило на то и общее, что из него могут быть исключения. А они-то и установлены, как указано в ст. 211 ГК РФ, законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (то есть, опять же, по умолчанию), риск случайных гибели или повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом (или договором) продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Таким образом, нормы закона связывают момент перехода риска случайной гибели или случайного повреждения товара, а товаром может быть и недвижимость, не с переходом права собственности, а с исполнением продавцом обязанности по передаче товара покупателю.

Именно это правило, если иное не предусмотрено соглашением сторон договора купли-продажи, и будет распределять риски между продавцом и покупателем недвижимости.

Нужно помнить, что передача недвижимости по договору купли-продажи, согласно ст. 556 ГК РФ, осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Поэтому в договоре купли-продажи недвижимости желательно, чтобы не было недоразумений, прописывать все нюансы. Один из важных вопросов, о котором должны договориться стороны, подписывая такой договор, — это вопрос о распределении бремени риска случайных гибели или повреждения недвижимости в период с момента заключения договора купли-продажи до передачи ее в собственность, а также фактическое пользование и владение покупателя.

Таким образом, если вы не прописали в договоре купли-продажи иной порядок, то до госрегистрации перехода права собственности все риски, связанные с гибелью или повреждением имущества, несет продавец. Следовательно, вы вправе требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата уплаченных денег.

Но если к моменту пожара дома или затопления квартиры стороны договоров успели подписать передаточный акт недвижимости, то, напротив, уже продавец — на законных основаниях — вправе требовать оплаты стоимости проданной покупателю недвижимости, так как риск ее случайных повреждения или гибели в это время по умолчанию перешел уже к покупателю.

И все это никак не зависит от того, успел покупатель или нет юридически стать собственником купленной недвижимости. А вот чтобы эти правила изменить и установить иные, достаточно согласовать их — в зависимости от конкретной жизненной ситуации и отношений сторон в договоре купли-продажи.

Надежда СВИРИДОВА